Осторожно! Застройщик!

Выбирая квартиру на первичном рынке, мы стремимся подстраховаться всеми возможными и невозможными способами. И это неудивительно: мало ли мы видим обманутых дольщиков, оплативших квартиры и ждущих завершения стройки годами? Не редки случаи, когда застройщик и вовсе исчезает из поля видимости властей и клиентов, собрав деньги за квартиры в не построенном доме. Словом, уверенности в ситуации нам не хватает. И обрести её можно, только собрав самую подробную информацию о застройщике.

1. Сколько лет на рынке?

Надо понимать, что застройщик, который на рынке не один год, вряд ли будет рисковать своей репутацией, ради того чтобы получить дополнительную прибыль с одного проекта. Именно поэтому гораздо вернее обратиться к застройщику с многолетней историей, желательно, чтобы история его деятельности начиналась ещё со времен СССР. Как правило, такие компании более бюрократизированы и в чем-то их можно считать даже устаревшими, но они и более стабильны.

2. По каким схемам продает квартиры?

Даже человеку далекому от перипетий рынка недвижимости уже известно про «дело МИАНа», когда ФАС обвинила риелторскую компанию в работе по незаконным схемам: МИАН продавал квартиры по векселям. Этот несложный маневр, которым до последнего времени пользовалось большинство застройщиков, стоил компании несколько миллионов рублей штрафов. А её клиентам — обошелся в очередное повышение цен на объекты компании. Но этот вариант далеко не самый страшный. Гораздо неприятнее, когда квартиры намеренно продаются по запутанным схемам с использованием подставных и дочерних компаний, с тем чтобы «в случае чего» предъявлять претензии было некому. Гораздо большее доверие должна вызывать компания, которая с готовностью заключает с вами предварительный договор, а затем и обычный договор купли-продажи.

3. Какие есть завершенные проекты?

Этот вопрос, также как и первый, должен убедить вас в надежности компании. Компания, которая за последние несколько лет, несмотря на изменчивые условия работы на рынке и постоянно меняющееся законодательство, смогла продолжить работу и успешно сдать в эксплуатацию не один дом, определенно заслуживает доверия. Опять таки, вряд ли её политика резко изменится и именно ваш дом окажется недостроенным. Кроме того, скорее всего, такая компания может похвастаться лояльным отношением властей, что в нашей широте тоже большой плюс.

Наличие у компании завершенных проектов (желательно той же ценовой категории) также дает вам возможность воочию оценить качество строительства, не полагаясь на красочные обещания рекламных буклетов. Вы можете пообщаться с жильцами домов компании и узнать, нет ли проблем с эксплуатацией дома и с надежностью конструкции. Заодно узнаете, насколько просто в этом доме ремонтировать квартиру и с какими трудностями сталкиваются архитекторы-проектировщики.

4. На какие средства ведется строительство?

Откуда деньги, Зин? Такой вопрос принято задавать только близким знакомым, но покупка квартиры — тот самый случай, когда с продавцом стоит познакомиться поближе. И вот почему вам это важно: если дом строится на средства самого застройщика или банка-кредитора — это дополнительный бонус в копилку его надежности. Банк-кредитор помимо прочего кровно заинтересован в возврате своих средств и не позволит застройщику исчезнуть без следа, а значит, и ваши интересы будут соблюдены. 

Если же строительство ведется на деньги покупателей квартир, то это, во-первых, прямое нарушение 214 Федерального Закона, а во-вторых, дополнительный риск — ведь если продать квартиры не удастся, то и средств на завершение проекта может не хватить. Словом, это некий звоночек о том, что ситуация могла бы быть и лучше, но, надо признать, что подобное встречается на нашем рынке все реже. 

5. Имеет ли компания необходимые разрешения на ведение девелоперской деятельности и реализацию квартир?

Любое строительство (а так же капитальный ремонт) в России должно осуществляться на основании разрешения на строительство. Такое правило устанавливает Градостроительный Кодекс РФ. Этот документ подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.

Как таковая деятельность застройщика сейчас не лицензируется, но при этом практически все этапы девелоперской деятельности проходят государственное одобрение, и на каждом этапе застройщику необходимы соответствующие разрешения. Вся документация должна быть в норме, и застройщик должен быть в состоянии её продемонстрировать перед заключением договора.

Продолжение следует