Чего боятся банки?

С приходом финансового кризиса, российские банки, напуганные громкими банкротствами своих западных коллег и резким падением курса рубля, бросили все силы на борьбу за собственное выживание. Они стали аккумулировать денежные средства на счетах и практически перестали выдавать кредиты населению и организациям. Банкиры занялись спасением своих детищ и долгое время их, кроме этого ни что не интересовало. Но в последнее время, когда речь заходит о рынке недвижимости, в голосах финансовых королей все чаще проскальзывает явственная нервозность.

За время кризиса строительная отрасль и рынок недвижимости претерпели гигантские изменения. Производители стройматериалов и девелоперы, арендаторы и покупатели недвижимости оказались в ситуации отсутствия доступных кредитов. За достаточно небольшой период времени жилая и коммерческая недвижимость значительно подешевели, упали цены на аренду квартир и нежилых помещений. Вследствие прекращения доступного кредитования, снизился спрос и на жилье и помещения под офисы и магазины. 

Соответственно, к настоящему моменту, подешевело и имущество, которое находится в залоге у банков и представляет собой жилую или, по большей части, коммерческую недвижимость. Учитывая же крайнюю либеральность при выдаче кредитов во время перед наступлением кризиса, а также тот факт, что оценщики нередко, по «просьбе» заемщика, завышали оценочную стоимость закладываемого имущества, получилось так, что стоимость заложенного имущества оказалась существенно меньше суммы выданных кредитов. И в случае невозврата кредита заемщиком, банк, продав залоговое имущество, не сможет возместить свои убытки.

А цена вопроса впечатляет. По подсчетам консалтинговой компании Russian Research Group, в залоге у 20 крупнейших российских банков (Сбербанк, Альфа-банк, ВТБ, Банк Москвы, …) оказалось имущества на сумму порядка 300 миллиардов долларов. Это более 17% ВВП России за 2008 год! В количественном выражении, по оценкам экспертов, это выглядит так, что около половины коммерческой недвижимости в крупных городах находится в залоге у банков. В связи с этим, становится понятным такое пристальное внимание этих банков к рынку недвижимости. 

Особенно здесь отличился Сбербанк – оно и понятно, ведь до 50% всей заложенной недвижимости приходится на его долю. В начале июня, после несогласованного с руководством заявления о возможности обвала рынка недвижимости осенью этого года, был скоропостижно уволен директор управления финансирования строительных проектов Сбербанка. А в конце июля, уже с прямо противоположным утверждением, выступил председатель правления Сбербанка Герман Греф. Он сказал, что «сейчас самое правильное время покупать недвижимость», поскольку рынок недвижимости уже практически достиг дна, пояснив освою точку зрения тем, что произошедшее сокращение инвестиций в строительную отрасль в дальнейшем может стать причиной дефицита на рынке жилья и последующего всплеска цен.  

Можно было бы рассматривать заявление господина Грефа как прямую попытку давления на рынок, но это было бы слишком мелко для такого крупного государственного чиновника. Суть в том, что его слова полностью правдивы. Другой вопрос – как их правильно интерпретировать. Ведь рынок недвижимости, по своей сути, сегментирован  – это жилая недвижимость и коммерческая недвижимость, новостройки и «вторичка», плюс дальнейшее деление на «элиту», «бизнес» и «эконом». Свое заявление о достижении рынком недвижимости дна, руководитель Сбербанка сделал в Санкт-Петербурге во время рабочего визита, в рамках которого, в частности, было подписано соглашение с администрацией Петербурга о финансировании Сбербанка жилищного строительства. Именно о достижении дна рынком жилой недвижимости и говорил Греф. И только применительно к рынку жилья его слова и верны. Дело в том, что по итогам первого полугодия 2009 года объем ввода жилья сохранился на уровне прошлого года (99,7%). Сдавались те объекты, которые к моменту начала финансовых трудностей были почти завершены, и на которые у строителей хватило финансирования. Принимая же во внимание тот факт, что на сегодняшний день большинство объектов строительства заморожены, становится ясно, что в ближайшее время ситуация может резко измениться – объем ввода жилья существенно упадет и, соответственно, повысятся цены.  

С коммерческой же недвижимостью совсем другая история. Спрос на нее начнет повышаться только с началом восстановления экономики, а этого пока не наблюдается. Просрочки по кредитам растут, хотя темп их роста и снизился. У банков скапливается все больше недвижимости, полученной за долги, но пока они не спешат ее продавать. А следовательно, им приходится заниматься непрофильной деятельностью, идти на дополнительные затраты, создавать соответствующие структуры. Например, активами проблемных заемщиков Сбербанка управляет его 100-процентная «дочка» «Сбербанк-капитал», созданная в январе этого года. Если же финансовая ситуация ухудшится, то банкам, чтобы остаться на плаву и получить хоть какие-то деньги, придется эту недвижимость «сбрасывать». Соответственно, если этот выброс приобретет массовый характер, то цены на коммерческую недвижимость существенно снизятся. 

Алекс Травинский.